Restauration immobilière : sans notification du programme détaillé des travaux de son lot, le copropriétaire ne peut pas être exproprié

L’opération de restauration immobilière n’est pas une procédure d’expropriation ordinaire. Elle est bâtie autour d’une alternative offerte au propriétaire : réaliser les travaux prescrits, ou voir son bien déclaré cessible. Encore faut-il que l’intéressé sache précisément ce qui lui est demandé. Par une décision du 1er octobre 2026 mentionnée aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’État qualifie de garanties les notifications qui mettent le propriétaire en mesure d’exercer ce choix, et annule l’arrêté de cessibilité pris au terme d’une procédure dans laquelle l’une d’elles avait été incomplète.

La règle et son fondement textuel

L’article L. 313-4 du code de l’urbanisme définit les opérations de restauration immobilière comme des travaux de remise en état, d’amélioration de l’habitat, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. Lorsqu’elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d’utilité publique. L’article L. 313-4-1 confie l’initiative de cette déclaration à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent, ou à l’État avec leur accord.

C’est l’article L. 313-4-2 du même code qui organise la phase décisive. Après le prononcé de la déclaration d’utilité publique, la personne qui en a pris l’initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu’elle fixe, et notifie cet arrêté à chaque propriétaire, ainsi qu’à chaque copropriétaire et au syndicat des copropriétaires lorsque l’immeuble relève du statut de la copropriété. Une seconde notification intervient ensuite : « Lors de l’enquête parcellaire, elle notifie à chaque propriétaire ou copropriétaire le programme des travaux qui lui incombent. » Le dernier alinéa en tire la conséquence : « Si un propriétaire ou copropriétaire fait connaître son intention de réaliser les travaux dont le détail lui a été notifié pour information, ou d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration, son immeuble n’est pas compris dans l’arrêté de cessibilité. »

La partie réglementaire précise le dispositif. L’article R. 313-27 impose à l’autorité expropriante de notifier à chaque propriétaire ou copropriétaire « le programme détaillé des travaux à réaliser sur le bâtiment et son terrain d’assiette », à l’occasion de la notification individuelle du dépôt en mairie du dossier de l’enquête parcellaire, et d’y indiquer le délai d’exécution. L’article R. 313-28 subordonne enfin le bénéfice de l’exclusion à la production, par le propriétaire, d’une note comportant un échéancier prévisionnel et un délai maximal d’exécution qui ne peut excéder celui fixé par l’autorité expropriante, ainsi que la date d’échéance des baux.

L’économie du mécanisme est donc celle d’une mise en demeure : le propriétaire conserve son bien s’il s’engage, dans les formes et le délai requis, à exécuter le programme qui le concerne.

Les faits

L’affaire se rattache à l’opération de requalification du centre historique de Bordeaux. Un propriétaire détenait le lot n° 7 d’un immeuble en copropriété situé 52-56 rue Lafontaine, inclus dans le périmètre d’une opération de restauration immobilière déclarée d’utilité publique. Par un arrêté du 3 décembre 2019, la préfète de la Gironde a déclaré ce lot cessible au profit de la société InCité Bordeaux Métropole Territoires, opérateur chargé de la restauration.

Le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté la demande d’annulation le 22 février 2023, puis la cour administrative d’appel de Bordeaux l’appel formé contre ce jugement, par un arrêt du 3 avril 2025. Pour écarter le moyen tiré de ce que le détail des travaux prescrits sur son bien ne lui avait pas été notifié, la cour avait estimé que l’intéressé n’avait été privé d’aucune garantie, pour deux raisons : la délibération du conseil municipal de Bordeaux arrêtant le programme des travaux à réaliser pour chaque immeuble lui avait été notifiée, et, les travaux impliquant la destruction partielle de son lot et sa réunion avec un lot adjacent appartenant à un autre copropriétaire, il n’aurait de toute façon pas été en mesure de les réaliser ou de les faire réaliser.

La solution retenue

Le Conseil d’État commence par dégager de ces dispositions une obligation en deux temps, dont il énonce expressément la nature :

Il résulte de ces dispositions que l’autorité expropriante doit, après qu’a été déclarée d’utilité publique une opération de restauration immobilière, notifier à chaque propriétaire l’arrêté fixant, pour chaque immeuble à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu’elle fixe puis, lors de la notification du dépôt en mairie du dossier de l’enquête parcellaire, le programme détaillé des travaux qui lui incombent. Ces notifications constituent des garanties données au propriétaire d’un immeuble compris dans le périmètre de l’opération afin de lui permettre, le cas échéant, de faire connaître son accord pour réaliser lui-même les travaux lui incombant ou son intention d’en confier la réalisation à l’organisme chargé de la restauration, de sorte que son immeuble ne fasse pas l’objet d’une expropriation.

L’arrêt d’appel est censuré sur les deux branches de son raisonnement. D’abord par dénaturation des pièces du dossier : si la notification de la délibération du conseil municipal était bien accompagnée du programme des travaux à réaliser pour l’immeuble dans lequel se trouvait le lot, elle ne contenait pas le programme détaillé des travaux incombant au copropriétaire pour ce lot. Le programme afférent à l’immeuble ne tient donc pas lieu du programme détaillé du lot : les deux notifications prévues par l’article L. 313-4-2 sont distinctes et doivent l’une et l’autre être accomplies.

Ensuite par erreur de droit : la circonstance que les travaux prescrits impliquaient la destruction partielle du lot et sa réunion avec un lot adjacent « n’était pas à elle-seule de nature à faire obstacle à ce qu’il puisse les réaliser lui-même ou les faire réaliser de concert avec ce dernier ». L’impossibilité pratique supposée d’exécuter les travaux ne permet donc pas de neutraliser la garantie, et la configuration particulière d’une copropriété n’autorise pas l’autorité expropriante à faire l’économie de la notification.

Réglant l’affaire au fond, le Conseil d’État constate que le copropriétaire a été privé de la garantie prévue au dernier alinéa de l’article L. 313-4-2 et annule l’arrêté de cessibilité, sans examiner les autres moyens de la requête.

Deux précisions de procédure complètent la décision. D’une part, en l’absence de circonstances particulières, un requérant ne justifie pas, en principe, d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation d’un arrêté de cessibilité en tant qu’il concerne des terrains ne lui appartenant pas : une association de défense du cadre de vie, dont l’objet statutaire visait pourtant expressément la défense des habitants concernés par cette déclaration d’utilité publique, est jugée irrecevable. D’autre part, la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire rendait recevable un recours formé le 24 juillet 2020 contre un arrêté notifié le 5 février 2020.

La portée pratique

Pour les collectivités et les opérateurs qui conduisent une opération de restauration immobilière, la décision impose une discipline documentaire. Le programme détaillé doit être établi et notifié lot par lot, et non seulement immeuble par immeuble, être adressé à l’occasion de la notification individuelle du dépôt en mairie du dossier de l’enquête parcellaire, et comporter l’indication du délai d’exécution exigée par l’article R. 313-27. La preuve de ces notifications mérite d’être conservée avec soin, puisque le vice s’analyse en une privation de garantie, qui ne peut être couverte ni par la connaissance que le propriétaire aurait eue de la nature des travaux, ni par la circonstance qu’il n’aurait pas été en mesure de les mener seul.

Pour les propriétaires et copropriétaires compris dans un périmètre d’opération, le premier réflexe est de vérifier le contenu exact de ce qui leur a été notifié au stade de l’enquête parcellaire. L’absence du programme détaillé propre à leur lot constitue un moyen d’annulation de l’arrêté de cessibilité, et le délai utile pour l’invoquer court à compter de la notification de cet arrêté. Pour les associations, en revanche, la voie est étroite : seules des circonstances particulières, qu’il leur appartient d’établir, peuvent leur ouvrir un intérêt à contester la cessibilité d’un bien qui ne leur appartient pas.

Référence : CE, 2e et 7e chambres réunies, 1er octobre 2026, n° 504917, mentionné aux tables du recueil Lebon, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000054944247

Textes cités : article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037671772 ; article R. 313-27 du code de l’urbanisme, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000030003427 ; article R. 313-28 du code de l’urbanisme, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006817896