Communes carencées : douze logements et 787 mètres carrés échappent à l'obligation de 30 % de logements sociaux

Dans les communes qui font l’objet d’un arrêté de carence pris sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme impose que, « dans toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux » soient des logements locatifs sociaux au sens de l’article L. 302-5 du même code, hors logements financés par un prêt locatif social. Cette obligation de fond a un corollaire procédural : l’article R. 431-16-3 du code de l’urbanisme exige, pour les seules opérations entrant dans le champ de l’article L. 111-24, que la demande de permis de construire soit complétée par un tableau indiquant le nombre de logements familiaux et la part d’entre eux correspondant à des logements locatifs sociaux.

La rédaction du texte laissait ouverte une question d’articulation que le Conseil d’État vient de trancher : les deux seuils, le nombre de logements et la surface de plancher, sont-ils cumulatifs ou alternatifs, et à partir de quel niveau exact sont-ils franchis ?

Les faits

Par un arrêté du 12 octobre 2022, le maire de Vaucresson (Hauts-de-Seine) a délivré à la société anonyme Immobilière 3F un permis de construire portant sur la démolition de l’existant et la construction d’un immeuble comprenant douze logements sociaux, un commerce et un pôle médical. Une voisine en a demandé l’annulation pour excès de pouvoir. Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise ayant rejeté sa demande par un jugement du 25 avril 2025, elle s’est pourvue en cassation en soutenant notamment que le tribunal avait commis une erreur de droit en écartant l’article R. 431-16-3 au seul motif que la surface de plancher affectée à l’habitation était inférieure à 800 mètres carrés.

La solution

Le Conseil d’État rejette le pourvoi et livre, au point 6 de sa décision, une lecture qui vaut d’être retenue :

Il résulte de ces dispositions qu’un immeuble collectif est soumis à l’obligation de compter une part de logements locatifs sociaux soit lorsqu’il comporte plus de douze logements, soit lorsqu’il consacre plus de 800 mètres carrés de surface de plancher à un usage d’habitation.

Les deux critères sont donc bien alternatifs : le franchissement de l’un suffit à faire entrer l’opération dans le champ du texte, sans qu’il soit besoin que l’autre le soit également. Mais la Haute juridiction précise dans le même mouvement la manière de compter. La condition tenant à la surface s’apprécie au regard de la seule surface de plancher affectée à un usage d’habitation, et non de la surface de plancher totale de l’opération, ce qui neutralise les surfaces de commerce et d’activité. Et le seuil de douze logements se franchit par dépassement strict, l’expression « plus de douze logements » excluant l’opération qui en comporte exactement douze.

L’application au cas d’espèce se fait alors mécaniquement : le projet comportait douze logements, et la surface de plancher affectée à l’habitation s’élevait à 787 mètres carrés. Aucun des deux seuils n’étant franchi, l’opération demeurait hors du champ de l’article L. 111-24, de sorte que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-16-3 était inopérant.

La décision retient l’attention sur deux autres points, plus classiques mais utiles à l’instruction des dossiers. D’une part, le Conseil d’État réaffirme que l’insuffisance des pièces du dossier de demande, ici un document graphique d’insertion ne restituant que la façade principale depuis le boulevard de la République, n’entache le permis d’illégalité que si elle a été « de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable ». D’autre part, il valide l’analyse selon laquelle un règlement de plan local d’urbanisme qui n’impose la création de places de stationnement que pour l’habitation et le commerce ne saurait être opposé à des locaux affectés à une activité de service, en l’occurrence un pôle médical.

La portée pratique

Pour les services instructeurs des communes carencées, la vérification est double et doit être menée séparément : compter les logements (l’obligation ne joue qu’à partir du treizième) et calculer la surface de plancher d’habitation, à l’exclusion des surfaces commerciales et d’activité (l’obligation ne joue qu’au delà de 800 mètres carrés). Une opération qui reste sous les deux seuils échappe non seulement au quota de 30 %, mais aussi à l’exigence formelle du tableau prévu par l’article R. 431-16-3, dont l’absence ne peut alors être utilement invoquée.

Pour les opérateurs, la décision confirme qu’un calibrage de l’opération juste en deçà des deux seuils est juridiquement efficace. Elle rappelle en creux le risque symétrique : un treizième logement, ou treize mètres carrés d’habitation supplémentaires dans l’exemple commenté, auraient suffi à déclencher l’obligation et, par voie de conséquence, l’exigence du tableau, dont l’omission fragilise le dossier de demande.

Référence : CE, 10e chambre, 27 août 2026, n° 505521, inédit au recueil Lebon, https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000054758940