Reconstruction à l'identique : le délai de dix ans s'apprécie à la date du dépôt de la demande
Par Mathilde Cassorla, avocat au barreau de Montpellier
L’article L. 111-15 du code de l’urbanisme ouvre au propriétaire d’un bâtiment sinistré un droit dérogatoire : « Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement. »
Le texte appelle trois séries de conditions. Le bâtiment doit avoir été régulièrement édifié. Sa destruction ou sa démolition doit être intervenue dans le délai de dix ans, sans que le bâtiment ait été auparavant en état de ruine, ce que la cour rappelle au point 2 de son arrêt. Enfin, le document d’urbanisme ou le plan de prévention des risques ne doit pas avoir écarté ou limité ce droit. Le texte ne précise pas, en revanche, à quelle date s’apprécie le respect du délai : le délai de dix ans est-il respecté par le seul dépôt de la demande, ou faut-il que l’autorisation soit délivrée avant son expiration ? Par un arrêt du 17 septembre 2026, classé C+, la cour administrative d’appel de Marseille retient la première lecture et en tire toutes les conséquences sur l’office de l’autorité d’urbanisme.
Les faits
Un bâtiment à usage mixte, habitation et atelier artisanal de montage de pneumatiques, situé en zone UC du plan local d’urbanisme de Six-Fours-les-Plages (Var), a été détruit par un incendie le 13 juin 2011. Son propriétaire a déposé le 21 mai 2021, soit trois semaines avant le dixième anniversaire du sinistre, une demande de permis de construire portant sur la reconstruction à l’identique du bâtiment, pour une surface de 249,39 mètres carrés, assortie d’une autorisation au titre de la réglementation des établissements recevant du public.
Par un arrêté du 1er octobre 2021, le maire a refusé le permis en se fondant exclusivement sur la méconnaissance de plusieurs articles du règlement de la zone UC : incompatibilité de l’activité avec la vocation de la zone, dangerosité de l’accès, non-respect des reculs par rapport à l’alignement et à la limite séparative, absence d’espaces verts et implantation de l’aire de stationnement.
Le tribunal administratif de Toulon a rejeté le recours du propriétaire par un jugement du 28 juin 2024, après avoir informé les parties qu’il était susceptible de relever d’office la compétence liée du maire : l’arrêté ayant été pris plus de dix ans après l’incendie, le droit à reconstruction aurait été éteint à la date de la décision.
La solution
La cour censure ce raisonnement. Elle qualifie le délai de dix ans de délai de prescription d’un droit, qui s’éteint faute d’avoir été exercé, et en déduit qu’il suffit que le propriétaire l’ait exercé avant son terme :
Ce délai doit, par suite, être regardé comme respecté lorsqu’un propriétaire exerce son droit à reconstruction à l’identique par le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme à cette fin moins de dix ans après la destruction ou démolition du bâtiment. La circonstance que le délai d’instruction de la demande par l’autorité compétente, d’une durée variable en fonction des dispositions du code de l’urbanisme applicables, entraîne le cas échéant une délivrance de l’autorisation postérieurement à l’expiration du délai de dix ans demeure sans influence sur l’exercice de ce droit.
La solution est logique : faire dépendre l’extinction du droit de la durée d’instruction reviendrait à placer son exercice entre les mains de l’administration, puisque cette durée varie selon la nature du projet et les consultations requises.
Dès lors que la demande était présentée sur le fondement de l’article L. 111-15, le maire devait l’examiner au regard de ce régime dérogatoire. En se bornant à confronter le projet aux règles ordinaires de la zone UC, il a commis une erreur de droit.
La cour écarte ensuite les deux motifs que la commune proposait de substituer à ceux de l’arrêté.
D’une part, le plan local d’urbanisme ne faisait pas obstacle à la reconstruction. Ses dispositions générales comportaient un article consacré à la reconstruction des bâtiments sinistrés, qui ne limitait ce droit que dans les zones inondables identifiées aux documents graphiques, ce qui n’était pas le cas du terrain. La cour précise que la circonstance que d’autres règles du plan, tirées du règlement de la zone UC ou d’un emplacement réservé destiné à un programme de logements sociaux, ne permettraient pas d’autoriser un tel bâtiment demeure sans influence. Seule une disposition spécifique du document, visant la reconstruction, peut donc faire échec au droit ouvert par la loi ; les règles de fond ordinaires ne suffisent pas.
D’autre part, la cour rappelle que « le législateur n’a pas entendu donner le droit de reconstruire un bâtiment dont les occupants seraient exposés à un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité ». Dans cette hypothèse, l’autorité compétente peut refuser le permis, ou l’assortir de prescriptions, sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. Mais la commune n’établissait ni que l’activité de montage de pneumatiques exposait les personnes à un danger grave, ni que l’accès au terrain, inchangé par le projet, présentait un risque de cette nature.
Constatant qu’aucun autre moyen n’était susceptible de fonder l’annulation au sens de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, la cour annule le jugement et l’arrêté, puis enjoint au maire de délivrer le permis sollicité dans un délai de deux mois, aucun changement dans les circonstances de droit ou de fait n’y faisant obstacle.
La portée pratique
Pour les services instructeurs, l’arrêt impose une méthode. Lorsqu’une demande se réclame de l’article L. 111-15, elle doit être instruite au regard de ce seul régime : régularité de l’édification initiale, date du sinistre et date du dépôt, identité du projet avec le bâtiment détruit, existence éventuelle d’une disposition du document d’urbanisme ou du plan de prévention des risques restreignant expressément la reconstruction, et, le cas échéant, risque grave pour la sécurité au sens de l’article R. 111-2. Un refus fondé sur les seules règles de zone est exposé à l’annulation, et l’injonction de délivrer le permis devient alors probable.
Pour les collectivités qui entendent maîtriser la reconstruction dans certains secteurs, la décision rappelle que l’outil est le plan local d’urbanisme lui-même : il leur appartient d’y inscrire des dispositions dédiées, localisées et motivées, plutôt que de compter sur l’effet des règles générales du règlement de zone ou d’un emplacement réservé.
Pour les propriétaires, enfin, la date utile est celle du dépôt d’une demande complète et clairement fondée sur l’article L. 111-15. Il est prudent que le formulaire et la notice mentionnent expressément ce fondement, la cour s’étant appuyée sur ces pièces pour constater que la demande tendait bien à une reconstruction à l’identique.
Référence : CAA Marseille, 1re chambre, 17 septembre 2026, n° 24MA02221, inédit au recueil Lebon (classé C+), https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000054859682
Texte cité : article L. 111-15 du code de l’urbanisme, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031210209