Guide pratique · Collectivités Urbanisme et aménagement

Constater et faire cesser une infraction d'urbanisme : quelle marche à suivre pour le maire ?

Par Guillaume Bonnet, avocat au barreau de Montpellier
Mis à jour le 12 octobre 2026

En bref

  1. Faire dresser procès-verbal dès que l’infraction est connue : c’est une obligation, pas une faculté.
  2. Transmettre sans délai une copie au procureur de la République.
  3. Interrompre le chantier par arrêté motivé si les travaux sont en cours.
  4. Mettre en demeure de régulariser, sous astreinte et, le cas échéant, avec amende administrative, dans le délai de six ans.
  5. Défendre les intérêts de la commune devant le juge pénal ou civil, et refuser le raccordement définitif aux réseaux.

1. Constater l’infraction par procès-verbal

Une obligation pour le maire

Lorsque le maire, compétent pour délivrer les autorisations, a connaissance de travaux exécutés sans permis ou déclaration préalable, en méconnaissance de l’autorisation délivrée ou du plan local d’urbanisme, il est tenu d’en faire dresser procès-verbal (article L. 480-1 du code de l’urbanisme).

Le Conseil d’État a précisé que cette obligation ne s’éteint pas avec l’écoulement du temps et qu’une régularisation ultérieure ne fait pas disparaître l’infraction. Le refus de dresser procès-verbal peut être contesté par un voisin ; s’il est annulé, le juge enjoint en principe au maire de faire dresser le procès-verbal et de le transmettre au parquet, sauf si l’action publique est prescrite (CE, avis, 2 octobre 2025, n° 503737).

Des agents habilités et assermentés

Peuvent constater les infractions les officiers et agents de police judiciaire, ainsi que les agents de l’État et des collectivités commissionnés à cet effet par le maire et assermentés devant le tribunal judiciaire (article R. 610-1). Vérifiez l’arrêté de commissionnement et la date de prestation de serment.

Ces agents peuvent visiter les lieux jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux (article L. 461-1). Le procès-verbal fait foi jusqu’à preuve du contraire : décrivez précisément les ouvrages (dimensions, surfaces, implantation), photographies datées à l’appui, et identifiez le bénéficiaire des travaux.

2. Transmettre au procureur de la République

Une copie du procès-verbal est transmise sans délai au ministère public (article L. 480-1), seul juge de l’opportunité des poursuites. En exerçant ces attributions, le maire agit au nom de l’État, et non de la commune (CE, 10 mai 1996, n° 133195).

L’amende encourue peut atteindre 6 000 euros par mètre carré de surface construite (article L. 480-4). L’action publique se prescrit par six ans, en règle générale à compter de l’achèvement des travaux (article 8 du code de procédure pénale).

3. Interrompre les travaux

Dès qu’un procès-verbal a été dressé, le maire peut, tant que l’autorité judiciaire ne s’est pas prononcée, ordonner l’interruption des travaux par arrêté motivé. Pour une construction sans permis de construire ou un aménagement sans permis d’aménager, il est tenu de le faire. Une copie de l’arrêté est transmise sans délai au parquet (article L. 480-2).

Le maire peut faire saisir les matériaux et le matériel de chantier. À défaut, le préfet peut se substituer à lui après une mise en demeure restée sans effet vingt-quatre heures. L’arrêté cesse d’avoir effet en cas de non-lieu ou de relaxe.

4. Mettre en demeure de régulariser, sous astreinte

L’autorité compétente pour délivrer les autorisations peut, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations (article L. 481-1) :

  • le mettre en demeure, dans un délai qu’elle fixe selon la nature de l’infraction, de mettre les travaux en conformité ou de déposer une demande de régularisation (délai prolongeable d’un an au plus) ;
  • assortir cette mise en demeure d’une astreinte de 1 000 euros par jour au plus, plafonnée à 100 000 euros, modulée selon l’ampleur des travaux prescrits ;
  • prononcer une amende administrative de 30 000 euros au plus, et une nouvelle amende du même montant si la mise en demeure n’est pas respectée.

Ces montants sont issus de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025. L’astreinte, liquidée par trimestre échu, est recouvrée au profit de la commune (ou de l’intercommunalité qui l’a prononcée) (article L. 481-2). L’opposition à l’état exécutoire n’est pas suspensive.

Trois limites issues de l’avis du Conseil d’État du 24 juillet 2025 (CE, avis, 24 juillet 2025, n° 503768) :

  • la mise en demeure ne vise que des travaux non couverts par la prescription pénale (six ans, en règle générale à compter de l’achèvement des travaux, sous réserve d’actes interruptifs) ;
  • la demande de régularisation doit porter sur l’ensemble de la construction, conformément à la jurisprudence Thalamy (CE, 9 juillet 1986, n° 51172), en tenant compte de la règle des dix ans de l’article L. 421-9 ;
  • si la régularisation est impossible, la mise en conformité ou la démolition ne peut viser que les travaux non prescrits.

5. Consignation et exécution d’office

Si la mise en demeure reste sans effet, l’autorité compétente peut obliger l’intéressé à consigner auprès du comptable public le montant des travaux à réaliser, restitué au fur et à mesure de leur exécution (article L. 481-3). Pour des installations présentant un risque certain pour la sécurité ou la santé, ou situées hors zones urbaines, elle peut faire réaliser d’office les mesures prescrites aux frais de l’intéressé ; la démolition complète suppose alors l’autorisation du président du tribunal judiciaire (article L. 481-1, IV).

6. Agir devant le juge pénal et le juge civil

La commune, comme l’intercommunalité compétente en matière d’urbanisme, peut se constituer partie civile pour les infractions commises sur son territoire (articles L. 480-1 et L. 610-1). C’est le moyen de demander au tribunal correctionnel la démolition ou la mise en conformité, sur lesquelles il statue au vu des observations du maire (article L. 480-5).

Hors procédure pénale, la commune (ou l’intercommunalité compétente) peut saisir le tribunal judiciaire d’une demande de démolition ou de mise en conformité, dans les dix ans suivant l’achèvement des travaux (article L. 480-14).

7. S’opposer au raccordement définitif aux réseaux

Une construction soumise à permis ou à déclaration ne peut être raccordée définitivement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone si elle n’a pas été autorisée, nonobstant toute clause contractuelle contraire (article L. 111-12). Informé d’un projet de raccordement, le maire rappelle cette interdiction au gestionnaire de réseau.

8. Les risques de l’inaction

L’inertie expose à l’annulation du refus de constater, assortie d’une injonction, et à l’engagement de la responsabilité de l’État pour les fautes commises dans l’exercice des pouvoirs de l’article L. 480-1. Depuis novembre 2025, le préfet peut en outre, après avoir invité l’autorité compétente à agir et en l’absence de réponse dans un délai d’un mois, exercer à sa place les pouvoirs de mise en demeure, d’astreinte et de consignation ; les sommes sont alors recouvrées au profit de l’État (articles L. 481-1, III ter, et L. 481-2).

Les erreurs à éviter

  • Laisser filer le délai de six ans, qui éteint aussi les pouvoirs administratifs.
  • Confier le constat à un agent non commissionné ou non assermenté.
  • Omettre la phase d’observations avant la mise en demeure ou l’astreinte.
  • Instruire une demande de régularisation partielle sans exiger qu’elle porte sur toute la construction.
  • Oublier la constitution de partie civile, qui permet de demander la démolition au juge pénal.

Textes applicables

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Information générale. Ce guide présente l'état du droit à la date de sa dernière mise à jour. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l'analyse de votre situation particulière, en particulier pour le calcul des délais de recours. Pour un examen de votre dossier, contactez le cabinet.
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