La mairie me reproche des travaux sans autorisation : quels risques ?

En bref

• Le procès-verbal est le point de départ : il est transmis au procureur de la République et ouvre la voie aux sanctions administratives.
• La mairie peut vous imposer de régulariser : mise en demeure, astreinte jusqu’à 1 000 euros par jour (100 000 euros au total) et, depuis novembre 2025, amende administrative jusqu’à 30 000 euros.
• Le délai de six ans compte : il limite à la fois les poursuites pénales et la mise en demeure administrative, à partir de l’achèvement des travaux en règle générale.
• Régulariser suppose de tout déclarer : la nouvelle demande doit porter sur l’ensemble des éléments irréguliers de la construction, pas seulement sur le dernier ajout.
• La démolition reste possible devant le juge pénal ou, dans les dix ans suivant l’achèvement des travaux, à la demande de la commune devant le juge civil.

1. Le procès-verbal d’infraction

Lorsque le maire a connaissance de travaux réalisés sans l’autorisation exigée (permis ou déclaration préalable) ou en méconnaissance de celle-ci, il est tenu d’en faire dresser procès-verbal par un agent assermenté. Une copie est transmise sans délai au procureur de la République (article L. 480-1 du code de l’urbanisme).

Ce procès-verbal fait foi jusqu’à preuve du contraire : si ses constatations sont inexactes (surface, hauteur, date des travaux), c’est à vous de le démontrer. Les agents peuvent visiter les lieux et se faire communiquer les documents utiles jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux (article L. 461-1).

Si les travaux sont en cours, le maire peut en outre ordonner leur interruption par arrêté motivé ; pour une construction sans permis de construire, il est même tenu de le faire (article L. 480-2).

2. Les sanctions administratives : mise en demeure, astreinte, amende

Une fois le procès-verbal dressé, l’autorité compétente pour délivrer les autorisations (le plus souvent le maire) peut, après vous avoir invité à présenter vos observations (article L. 481-1) :

• vous mettre en demeure, dans un délai qu’il fixe, soit de mettre les travaux en conformité, soit de déposer une demande d’autorisation ou une déclaration de régularisation. Ce délai peut être prolongé d’un an au plus si vous rencontrez des difficultés ;
• assortir cette mise en demeure d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard au maximum, dans la limite de 100 000 euros au total (article L. 481-1, III) ;
• ordonner le paiement d’une amende administrative de 30 000 euros au plus, et une seconde amende du même plafond si la mise en demeure n’est pas respectée.

Ces plafonds résultent de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 ; auparavant, l’astreinte était limitée à 500 euros par jour et 25 000 euros au total. Votre contestation de l’état exécutoire devant le juge administratif ne suspend pas le paiement.

Si la mise en demeure reste sans effet, le maire peut aussi exiger la consignation du coût des travaux prescrits (article L. 481-3) et, pour les installations présentant un risque certain pour la sécurité ou la santé ou situées hors zones urbaines, les faire exécuter d’office à vos frais (article L. 481-1, IV).

Point important : le Conseil d’État juge que ces pouvoirs ne peuvent être exercés au-delà du délai de prescription de l’action publique, soit six ans à compter, en règle générale, de l’achèvement des travaux (CE, avis, 24 juillet 2025, n° 503768).

3. Les sanctions pénales

Réaliser des travaux sans autorisation ou en méconnaissance de l’autorisation est un délit. L’amende est comprise entre 1 200 euros et 6 000 euros par mètre carré de surface de plancher construite (300 000 euros dans les autres cas) ; en cas de récidive, six mois d’emprisonnement peuvent s’y ajouter (article L. 480-4). Le tribunal peut en outre ordonner la mise en conformité ou la démolition, au vu des observations du maire (article L. 480-5).

L’action publique se prescrit par six années révolues (article 8 du code de procédure pénale), en règle générale à compter de l’achèvement des travaux. Une régularisation ultérieure ne fait pas disparaître l’infraction déjà commise (CE, avis, 2 octobre 2025, n° 503737).

4. Régulariser : une demande portant sur toute la construction

La voie la plus sûre consiste souvent à déposer une demande de permis ou une déclaration préalable de régularisation, si le projet respecte les règles d’urbanisme actuellement applicables.

Attention à une règle constante : lorsqu’une construction a été transformée sans autorisation, toute nouvelle demande doit porter sur l’ensemble des éléments qui ont modifié le bâtiment tel qu’il avait été autorisé (CE, 9 juillet 1986, Mme Thalamy, n° 51172). Cette obligation vaut même si les nouveaux travaux ne prennent pas appui sur la partie irrégulière (CE, 13 décembre 2013, n° 349081). Exemple : pour poser une véranda alors qu’un appentis a été accolé à la maison sans déclaration il y a quatre ans, la demande doit inclure l’appentis.

5. La prescription administrative de dix ans et ses limites

Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, un refus de permis ou une opposition à déclaration ne peut plus être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale (article L. 421-9). Cette règle ne joue pas, notamment :

• si la construction a été réalisée sans aucun permis de construire alors qu’un permis était requis ;
• si elle expose ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures graves ;
• si elle est située dans un site classé, un parc national, sur le domaine public ou dans certaines zones à risque d’un plan de prévention, ou en cas d’action en démolition engagée.

Exemple : un abri de jardin soumis à simple déclaration préalable, construit en 2012 sans la déposer, bénéficie en principe de la règle ; une maison édifiée sans le permis de construire requis n’en bénéficie jamais.

6. L’action civile en démolition

La commune ou l’intercommunalité compétente en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci, dans un délai de dix ans à compter de l’achèvement des travaux (article L. 480-14).

Un voisin peut également agir devant le juge civil s’il démontre un préjudice personnel en lien direct avec la règle d’urbanisme méconnue, par exemple une vue sur son jardin créée par une extension qui ne respecte pas les règles de hauteur et de distance du plan local (Cass. 3e civ., 26 septembre 2012, n° 11-18.230).

Les erreurs à éviter

• Ignorer le courrier invitant à présenter des observations : c’est le moment d’expliquer votre situation et de proposer une régularisation.
• Poursuivre les travaux malgré un arrêté interruptif.
• Déposer une demande partielle qui laisse de côté d’anciens travaux irréguliers.
• Compter sur la règle des dix ans pour une construction édifiée sans aucun permis.

Textes applicables

• Article L. 480-1 du code de l’urbanisme (procès-verbal et transmission au procureur)
• Article L. 480-2 (interruption des travaux)
• Article L. 480-4 et article L. 480-5 (sanctions pénales, démolition ou mise en conformité)
• Article L. 480-14 (action civile de la commune, dix ans)
• Article L. 481-1, article L. 481-2 et article L. 481-3 (mise en demeure, astreinte, amende, consignation)
• Article L. 421-9 (prescription administrative de dix ans et exceptions)
• Article L. 461-1 (droit de visite)
• Article 8 du code de procédure pénale (prescription de six ans)
• CE, 9 juillet 1986, Mme Thalamy, n° 51172 et CE, 13 décembre 2013, n° 349081 (demande portant sur l’ensemble de la construction)
• CE, avis, 24 juillet 2025, n° 503768 (mise en demeure limitée au délai de six ans)
• CE, avis, 2 octobre 2025, n° 503737 (la régularisation ne fait pas disparaître l’infraction)