Guide pratique · Particuliers Urbanisme et aménagement

Mon permis de construire a été refusé : que faire ?

Par Guillaume Bonnet, avocat au barreau de Montpellier
Mis à jour le 12 octobre 2026

En bref

  • Vérifiez les dates : un refus tardif peut intervenir alors qu’un permis tacite était déjà né.
  • Lisez tous les motifs : la mairie doit tous les indiquer, et ne peut plus en ajouter librement devant le juge.
  • Saisissez le juge dans les deux mois : pour un refus intervenu depuis le 28 novembre 2025, le recours gracieux ne prolonge plus ce délai.
  • Demandez une injonction : si tous les motifs sont censurés, le juge doit en principe ordonner la délivrance du permis.
  • Les règles sont figées à la date du refus annulé, à condition de confirmer votre demande dans les six mois.

1. Vérifier que vous n’êtes pas déjà titulaire d’un permis tacite

Le délai d’instruction de droit commun est de deux mois pour une maison individuelle et ses annexes, et de trois mois pour les autres permis de construire (article R. 423-23 du code de l’urbanisme). Il court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet (article R. 423-19). Faute de demande de pièces manquantes dans le mois du dépôt, le dossier est réputé complet (articles R. 423-22 et R. 423-38). Une majoration du délai doit aussi vous être notifiée dans ce mois (article R. 423-42).

Si aucune décision ne vous a été notifiée à l’issue du délai d’instruction, vous êtes en principe titulaire d’un permis tacite (articles L. 424-2 et R. 424-1). Par exception, le silence vaut refus, notamment en site classé, pour un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou pour un projet soumis à enquête publique ou à évaluation environnementale (articles R. 424-2 et R. 424-2-1).

Un refus notifié après la naissance d’un permis tacite s’apparente à un retrait, possible seulement si le permis est illégal et dans les trois mois suivant sa date (article L. 424-5). Vous pouvez demander à la mairie un certificat de permis tacite (article R. 424-13).

2. Lire attentivement la motivation

Le refus doit être motivé et indiquer l’intégralité des motifs qui le justifient, notamment toutes les non-conformités aux règles d’urbanisme (article L. 424-3). Vous savez ainsi exactement ce qui bloque. Rapprochez chaque motif de la règle invoquée (plan local d’urbanisme, servitude, avis d’un service consulté) : les erreurs de lecture du règlement ou de calcul de hauteur ou d’emprise au sol sont fréquentes.

3. Contester le refus : recours gracieux et recours contentieux

Le délai de deux mois

Le recours devant le tribunal administratif doit être introduit dans les deux mois suivant la notification du refus (article R. 421-1 du code de justice administrative).

Le recours gracieux

Depuis la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, le recours gracieux doit être formé dans un délai d’un mois, le silence gardé pendant plus de deux mois vaut rejet, et il ne prolonge pas le délai de recours devant le juge (article L. 600-12-2). Le Conseil constitutionnel, qui a jugé ce dispositif conforme à la Constitution, a relevé qu’il vise toute décision relative à une autorisation d’urbanisme, y compris les refus (décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025). Ces règles valent pour les décisions intervenues depuis l’entrée en vigueur de la loi, le 28 novembre 2025 ; un recours gracieux formé contre une décision antérieure conserve son effet de prorogation (même décision). Le recours gracieux ne dispense donc pas de saisir le tribunal dans les deux mois.

Ce que la mairie peut encore invoquer

Lorsque le tribunal est saisi d’un recours contre un refus, la mairie ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après un délai de deux mois à compter de l’enregistrement de votre recours (article L. 600-2, second alinéa, applicable aux recours enregistrés après la publication de la loi au Journal officiel du 27 novembre 2025). À l’inverse, la règle de cristallisation des moyens prévue à l’article R. 600-5, qui ferme les moyens nouveaux deux mois après la communication aux parties du premier mémoire en défense, ne s’applique pas aux décisions contestées par le demandeur du permis : elle joue notamment dans les recours des tiers contre un permis accordé.

Le référé-suspension

Si votre recours au fond est accompagné d’une demande de suspension en référé, la condition d’urgence est présumée satisfaite (article L. 600-3-1, applicable aux référés introduits après cette même publication). Il faut encore un doute sérieux sur la légalité du refus (article L. 521-1 du code de justice administrative). La suspension oblige la mairie à réexaminer la demande, sans pouvoir la rejeter pour les motifs jugés sérieusement contestables ; le permis alors délivré reste provisoire jusqu’au jugement au fond (CE, Section, 7 octobre 2016, n° 395211).

4. Obtenir du juge qu’il ordonne la délivrance du permis

Demandez, outre l’annulation, que le juge enjoigne à la mairie de délivrer le permis (article L. 911-1 du code de justice administrative). Lorsqu’il censure l’ensemble des motifs énoncés par la mairie, y compris en cours d’instance, le juge doit alors ordonner la délivrance du permis. Il n’en va autrement que si les règles applicables interdisent le projet pour un motif que la mairie n’a pas relevé, ou si un changement de circonstances de fait y fait obstacle (CE, avis, 25 mai 2018, n° 417350). Les tiers peuvent toutefois contester le permis ainsi délivré.

5. Profiter de la cristallisation des règles d’urbanisme

Le plan local d’urbanisme a pu changer depuis le refus. Après annulation, votre demande confirmée ne peut être rejetée sur le fondement de règles intervenues après la décision annulée (article L. 600-2), à deux conditions :

  • l’annulation doit être devenue définitive ;
  • la confirmation doit intervenir dans les six mois suivant la notification de l’annulation.

Lorsque le juge a lui-même ordonné la délivrance du permis, vos conclusions d’injonction valent confirmation de la demande (avis n° 417350 précité). Sinon, confirmez-la par lettre recommandée sans attendre.

6. Le cas particulier du sursis à statuer

Au lieu de refuser, la mairie peut surseoir à statuer, notamment lorsqu’un plan local d’urbanisme est en cours d’élaboration ou qu’une opération d’aménagement est à l’étude (article L. 424-1). Ce sursis, motivé, ne peut excéder deux ans. À son expiration, confirmez votre demande dans les deux mois : la mairie doit alors statuer dans les deux mois, faute de quoi le permis est réputé accordé. Le sursis peut lui-même être contesté devant le juge.

7. Déposer une nouvelle demande modifiée

Si les motifs sont fondés mais surmontables (hauteur, implantation, stationnement, aspect extérieur), une nouvelle demande corrigée est souvent la voie la plus rapide, et peut être déposée tout en maintenant le recours contre le premier refus. Elle sera toutefois examinée au regard des règles en vigueur à la date de la nouvelle décision. Un échange préalable avec le service instructeur est recommandé.

Les erreurs à éviter

  • Attendre la réponse au recours gracieux : le délai de deux mois continue de courir.
  • Demander seulement l’annulation, sans conclusions à fin d’injonction de délivrer le permis.
  • Oublier de confirmer la demande dans les six mois suivant l’annulation.
  • Négliger les dates d’instruction, alors qu’un permis tacite a pu naître.
  • Déposer un projet modifié sans traiter chaque motif du refus.

Textes applicables

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Information générale. Ce guide présente l'état du droit à la date de sa dernière mise à jour. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas l'analyse de votre situation particulière, en particulier pour le calcul des délais de recours. Pour un examen de votre dossier, contactez le cabinet.
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